らきあるの不動産投資

　連休もあってなかなか掃除に行けませんでしたが、先日ようやくやってきました。とにかく砂埃が多いので、掃除機をかけてからモップ掛けを行いましたが・・・疲れました。どちらかというと、きれいにするよりは入居者さんへのアピールの兼ね合いが強いかもしれませんけれど、もともとあまりきれいな床ではないのですが、それでもきれいになるものです。

　掃除している途中、なんだか共用部分の廊下に鳥の糞が多いなぁ、と思っていたのですが、突然玄関の方から「バサバサッ！」と何かが飛び出てきて、ビックリしました。何かと思ってみると雀でした。最近は雀の数も減っているようなことを何かで見たので、雀ならそのままでもいいかなと思いましたが、出てきたところは電気のメーターのケースでした（汗

　申し訳ないと思いながら、ケースを開けてみると、作りかけの巣の様なものがありました。他の所ならいいけれど、ここはちょっとと思い撤去しました。まだ作り始めだったので雀もあきらめてくれると思います。連絡を取り合っているのか、しばらく近くでチュンチュンと鳴いていました。

　予定を追加して全てのメーターボックスを点検しましたが、後は大丈夫だったようです。もしかしたら以前にもあったのかもしれないという形跡はありましたが、たぶん違うと思います。

　いろいろありますね。

　既に5月となりました。うれしいことに、一つ申し込みが入り若干ホッとしています。業者曰く、ファミリータイプは繁忙期を外してゆっくり探しに来る人もいるから大丈夫ですよ、と言っていますが、私はそうは考えていません。

　ゆっくり探しに来る人は、特に急いでいるわけでもなく、部屋をしっかりと見極めるのではないかと思っています。そして、案内が多い割には決まらなかったというのは、それを裏付けているのではないかと考えているわけです。決まらない理由は、部屋自体が汚いわけでもなく、内覧者がもっと上のグレードを欲しているケースが多いのだろうと思います。客層が私の物件とマッチしていなかったのでしょう。その点でいえば改善の余地は大いにあるわけですが、安易な大規模改修は投資効率の低下につながりますので、とりあえずガステーブルなどをプレゼントしたりして様子を見ていたわけですが、ようやく一つ決まりました。

　今後の退去予定も入れるとまだ若干の不安要素もありますが、いままで全く決まらなかったことを思うとホッとしますね。今季の繁忙期はあまり多くなかったようで、賃貸募集環境の厳しさをひしひしと感じているところです。

空室の対策中です。

・若干の条件見直し
・キッチンのカッティングシート貼り

　などをやってみたのですが、内見があったものの成約には結び付きませんでした。内見があっても決まらないということは、部屋に魅力がないということになります。これは問題ですね。しかし、不足している点はないとも言われていますので、どうしたものか・・・・。

・・・！

　あるよもう一つ！決定的なものが・・・。引っ越すときにテレビや冷蔵庫、洗濯機などは自分で買うか今までのものを持ってくる人が多いと思います。しかし、私の部屋にはもう一つ足りないものがありました。

それは、ガステーブルです。

　さっそく見てみましたが、2口のグリル付きガステーブルって結構高いですねぇ。15000円位からが一般的でしょうか。これを条件付きでプレゼントすることにしました。私は、入居者が引っ越すときに置いていきたい設備の一つ、ではないかと思っています。また、グリルなどは人が使った物はあまり使いたくないのではないか、とも思っています。そこで条件をいろいろ工夫しました。

　これで少し様子を見てみたいと思います。

　現在、いつまでも決まらない2部屋にテコ入れをしようと活動しています。ある程度きれいにしているので、スケルトン工事をするほど悪くはない状態です。業者に見てもらっても「何もしなくていいくらいきれいだけど」お世辞かもわかりませんが、そう言います。

　賃貸業者はキッチンを変えれば、すぐ決まるのではないかとのことですが、そこだけ変えてもン十万の出費になりますから、それならいっそハーフスケルトンにでもしようかなと思っていました。

　しかし、その前に少し悪あがきをしようと、現在キッチンの扉にカッティングシートを貼っています。本当に製品レベルに仕上げようとすると、結構難しいです。初日、やっているうちにコツがつかめましたが、DIYレベルに毛が生えた程度という感じにしか思えませんでした。翌日も作業にいきましたが、昨日よりも見栄えがいい感じです。作業している時は細かいところが気になるようですが、普通に見るレベルでは問題ないということが分かりました。

　そんな中、退去です、退去、退去。

　うーん、購入以来初の危機到来かもしれません。時期はまだちょっとずれているので、とにかく今の空室を決めていかなければいけません。

　現在は別のお部屋（申し込み済み）のリフォームを行っています。一番広い間取りなので大変です。前回から気になっていたトイレの換気扇を交換しました。申込は済んでいるのですが、できるだけ入居者が満足してもらえるように、ついつい気合が入ります。

　本当はまだ空いている部屋を重点的に対策したいのですが・・・。ファミリータイプなので、繁忙期を避けて探しに来る人もいますから、このシーズンに決まらなければすこし根本的なリフォームを行おうかと考えています。

　とにかく今年を乗り切って、また来年へとつなげたいものです。

　とはいえ購入した時よりは手をかけるところが減ってきました。だんだんと良くしていけば、管理も楽になってきます。そのためには、資金繰りも重要になります。以前の所有者のように、まったくメンテナンス出来ない状態になるようでは、入居者も減っていきます。入居者がいるうちに、対策していく必要がありますね。それも出来るだけ入ってくるお金だけで回すようにし無ければなりませんので、いくらでもかければいいというものでもありません。かける金額は少なくても効果の大きい所から手をかけていきたいと思います。

　私の場合は、20年でローンを組んでいるので比較的早く返済が進みます。更に土地の割合が大きいので、ある程度回っていれば若干マイナスになっても最終的には投資に見合うものになるのではないかと考えています。但し、これは流動的な推測にすぎませんので、これからも精進が必要です。

　がんばるぞー。