弱気な人の不動産投資

　現在の融資の状況はかなり厳しいようで、いくつかのブログなどでもその様子がうかがえます。都市銀行は融資しなくなった。いままで木造などでも融資してきたところが、RCしかしなくなった。サラリーマンで始めての不動産投資には融資しなくなった。金利が4％・・・と、いろいろな情報を見ては戦々恐々としていました。

　そんな私の現在契約した物件のローン審査結果が内々に届いたようです。

　結論から言うとOKでした。

　しかし、いくつか条件が出ました。

　それは金利と期間です。

　期間は通常であれば、26‐7年ほど組める物件ですが、大幅に短縮され20年になりました。金利は想定していた金利よりも0.1％上がっていました。減額されるかと思っていた融資総額ですが、これは満額出るようです。月々の支払いが10万以上増えてしまいますので悩みますが、今の時期にこれだけ貸してくれるというのですから、向こうもかなり頑張ってくれたのだと思います。

　なんといっても募集をかけていないとはいっても、半分以下の入居率ですからね。詳しいことは書けませんが、この辺りでちょっといろいろあったんですね。雰囲気的には通常であればこんな物件の融資は蹴られるようで、いままでに何とか貯めてきた資産が認められ、厳しい条件となりますが、借り入れが可能になったようです。

　こんなボロ物件だからこそ、駅近で高利回りが可能なのであって、それに対していかに銀行から融資を引き出すかが必要なことだと思います。銀行が何の心配もせずに融資してくれるような物件であれば、こちらとしてはきっと手が出ないのではないかと思うのです。今回銀行が問題視しているのは立地などではなく、管理の悪さと入居率ですから頑張れば解決できることです。

　期間はどうにもできませんが、金利については実績を積むことで交渉が可能ではないかと思いますので、このまま突き進もうと思います。とりあえず正式に確定後、本格的に準備を始めるつもり。

　ますます気合いを入れてリフォーム＆募集をしなければ。

　私の住んでいるところの近くには、あまり大きなホームセンターがありません。ということで、大きなホームセンターの偵察に行ってきました。とはいっても車で4,50分くらいの所ですが、ジョイフル本田とカインズホームくらいしかありませんので、今回はジョイフル本田に行きました。

　超大型店の区分ですが、やはり大きいですね。店の端まで見えませんでした。目当てはIHの1口ビルトインとシーリングとフローリングです。

　結果はどれも大したことはありませんでした。価格的にも品ぞろえ的にも、です。フローリングはWOODONEのB級品が3,990円/坪でした。見た目は良いですが、遮音ではありませんでした。シーリングは安くないです。カインズホームは広告にリモコン付きが4,980円で出ていましたね。私の所には広告は入りませんので、ネットで見ました。

　1口のビルトインは置いていませんでした。このあたりはやはり通販しかないですかね。あとは壁紙は糊なしの168円/mでした。

　うーん、経費は減らしたいけどここまで買いに行くメリットが見えない・・・。たまに暇つぶしでセール品を探しに行くにはいいかもしれないけれど、急のリフォームには使えませんね。品ぞろえ的には近くのホームセンターとあまり変わりませんでした。ほんの少し多いかな、程度です。

　帰りに下地探しだけ買ってきました。

　見学料です。

　今日は契約した物件を、再度見てきました。どのようにリフォームするか・・・最近融資を待つのみなので、モチベーションが下がり気味だったので、少し気合を入れてきました。大変ですが、時間の経つのを忘れてしまうほど充実していました。

　早く融資がおりて引き渡しにならないかな、と思います。これから物件もどんどん安くなっていくような気がしますので、楽しみです。まだ気は早いのですが、業者には次の予定を少し話しておきました。

　どこか安くてしっかりしたリフォーム業者はないものか・・・リフォームは大変ですが、なんとかうまく乗り越えたいと思います。

　なんだかずいぶん下がっている印象ですね。金融も不動産もぱっとしません。果たしてこんな時に大きな一棟物買っちゃって大丈夫かな？

　REITもほぼ予想通りの動きで下がっていますので、早く決済しておいてよかったと思います。買う前からわかっていたことですが、REITは自分ではどうすることもできません。買ってから報告書などが届くことでさらにそう思いました。増資だ売却だと投資主はただただ送りつけられるニュースリリースや報告書で確認するだけです。売却後も分配金が続々と入金され始めていますが、各種リートが物件を増やすことによる外部的成長をしようとしているのに、とても長く持って分配金をもらい続けるような投資は出来ないと思います。

　その点不動産の現物は自分の努力が反映されますし、増資で希薄化することもありませんので、ある程度は自分のペースで計画が立てられます。きちんと計画しながらいくつかのシナリオを考えて、長期的に事業として成り立たせることができるのではないでしょうか。株やリートで利回り何％といっても、それをライフプランに組み込むことはまずやめたほうがいいと思います。配当はたくさんもらえるに越したことはありませんが、私はあくまでおまけの考えでやっています。

　まあ、気が早いので何ともアレですが、今の物件が落ち着いたらどうするか？ということも考えています。初年度はちょっと出血すると思うので、次はブレーキを踏むかどうしようか？といったところです。まだ具体的に始まっていないので、検討も難しいのですが、ある程度の方針は決めておきたいと思っています。

■繰り上げ返済
　これはブレーキどころかバックしてしまいそうですので、あまり考えていません。

■区分か一戸建て
　これは現金で買えそうなもので、かつ緩やかに資産が増加しそうです。

■木造アパートか小型鉄骨など
　レバを低めに、もう一棟といったところでしょうか。

　レバをかけてRCという選択肢もありますが、よほどの物件でない限りこの選択肢はなさそうなので、区分や一戸建てか小型の物件を探そうかなという感じでしょうか。出来ればオーナーチェンジのほうが楽ですが、一戸建てとなるとリフォーム後というのが多そうですので、今の物件のまわり具合を見て考えようと思います。